A Regularização Fundiária Urbana (REURB) no Município de Franco da Rocha.
LEI Nº 1.389/2019
(11 de abril de 2019)
Autógrafo nº 021/2019
Projeto de Lei nº 013/2019
Autor: Executivo Municipal
Dispõe sobre: “A Regularização Fundiária Urbana (REURB) no Município de Franco da Rocha.”
FAÇO SABER que a Câmara Municipal aprovou e eu, FRANCISCO DANIEL CELEGUIM DE MORAIS, na qualidade de Prefeito do Município de Franco da Rocha, promulgo e sanciono a seguinte lei:
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Seção I
Da Regularização Fundiária Urbana – REURB
Art. 1º Ficam instituídas neste Município procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (REURB), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
§ 1º O poder público fomentará no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.
§ 2º A REURB promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais, comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016.
Art. 2º Constituem objetivos da REURB:
I – identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;
II – adequar unidades imobiliárias com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
III – ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
IV – promover a integração social e a geração de emprego e renda;
V – estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;
VI – garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII – garantir a efetivação da função social da propriedade;
VIII – ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;
IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
X – prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
XI – conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
XII – garantir a participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
Art. 3º Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos consideram-se:
I – núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, independentemente da sua localização;
II – núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;
III – núcleo urbano informal consolidado: aquele constituído até 22 de dezembro de 2016, de difícil reversão, considerado o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;
IV – Certidão de Regularização Fundiária – CRF: documento expedido pelo Município ao final do procedimento da REURB, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo à sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
V – legitimação de posse: ato do Poder Público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma da legislação vigente, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;
VI – legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da REURB;
VII – ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais.
Art. 4º Para fins da REURB, o Município poderá dispensar as exigências em normas municipais já existentes, relativas aos parâmetros urbanísticos e edilícios.
Art. 5º A REURB compreende duas modalidades:
I – REURB de Interesse Social (REURB-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal;
II – REURB de Interesse Específico (REURB-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais não qualificados na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.
Art. 6º A classificação do interesse definido no art. 4º visa exclusivamente à identificação dos responsáveis pela implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas.
Art. 7º A partir da disponibilidade de equipamentos e infraestrutura para prestação de serviço público de abastecimento de água, coleta de esgoto, distribuição de energia elétrica, ou outros serviços públicos, é obrigatório aos beneficiários da REURB realizar a conexão da edificação à rede de água, de coleta de esgoto ou de distribuição de energia elétrica e adotar as demais providências necessárias à utilização do serviço.
Seção II
Dos Legitimados para Requerer a REURB
Art. 8º Poderão requerer a REURB:
I – o Município diretamente ou por meio de entidade da Administração Pública Indireta;
II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III – os proprietários;
IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e,
V – o Ministério Público.
§ 1º Nos casos de parcelamento do solo, conjunto habitacional ou condomínio informal, empreendido por particular, a conclusão da REURB confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.
§ 2º O requerimento de instauração da REURB por proprietários, que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.
§ 3º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.
Art. 9º Na REURB-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo.
Parágrafo único. As áreas de propriedade do Poder Público, registradas no Registro de Imóveis, que sejam objeto de ação judicial versando sobre a sua titularidade, poderão ser objeto da REURB, desde que celebrado acordo judicial ou extrajudicial.
Art. 10. Na REURB-S promovida sobre bem público, o registro do projeto de regularização fundiária e a constituição de direito real em nome dos beneficiários poderão ser feitos em ato único, a critério do Poder Público Municipal e havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular, ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo.
§ 1º Nos casos previstos no “caput” deste artigo, serão encaminhados ao cartório o instrumento indicativo do direito real constituído, a listagem dos ocupantes que serão beneficiados pela REURB e respectivas qualificações.
§ 2º Aplicar-se-á o disposto do art. 13, § 1º, da Lei Federal nº 13.465, de 11 de Julho de 2017, quanto às isenções de custas e emolumentos, dos atos cartorários e registrais relacionados à REURB-S.
§ 3º Os beneficiários da REURB estarão isentos em relação ao Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos de Bens e Imóveis – ITBI.
Seção III
Dos instrumentos da REURB
Art. 11. Poderão ser empregados, no âmbito da REURB, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:
I – a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos dos arts. 23 a 29, da Lei nº 13.465, de 11 de Julho de 2017;
II – o usucapião, nos termos dos arts. 1.238 a 1.244, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), dos arts. 9º a 14, da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e do art. 216-A, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973;
III – a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4º e 5º do art. 1.228, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
IV – a arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);
V – a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2º, da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;
VI – o direito de preempção, nos termos do inciso I do art. 26, da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;
VII – a doação; e,
VIII – a compra e venda.
Seção IV
Do procedimento administrativo
Art. 12. A REURB obedecerá às seguintes fases:
I – requerimento dos legitimados, apresentado no ato com cópia da matrícula;
II – relatório diagnóstico do núcleo informal a ser regularizado;
III – processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
IV – elaboração do projeto de regularização fundiária;
V – saneamento do processo administrativo;
VI – análise e aprovação do comitê regularizador;
VII – expedição da Certidão de Regularização Fundiária – CRF pelo Município através do núcleo de análise de projetos ou outro que vier substituir; e,
VIII – registro da CRF pelos promotores da regularização perante o oficial do cartório de registro de imóveis.
Art. 13. O Projeto de Regularização do núcleo informal deverá ser apreciado e aprovado por comissão expressamente instituída por Decreto Municipal, configurando-se como órgão de caráter deliberativo, executivo, normativo, consultivo e orientador quanto à regularização fundiária de assentamentos irregulares, integrado, no mínimo, por:
I – 2 (dois) técnico em matéria urbanística;
II – 1 (um) técnico em assuntos de interesse social;
III – 1 (um) técnico na área jurídica;
IV – 1 (um) técnico na área ambiental;
V – 1 (um) representante da Defesa Civil Municipal.
§ 1º A Comissão a que se refere o “caput” deste artigo será denominada Comitê de Assuntos Fundiários e atuará sob a coordenação da Diretoria de Habitação.
§ 2º Os integrantes da referida Comissão serão designados através de portaria do Chefe do Executivo Municipal.
Art. 14. A fim de fomentar a efetiva implantação das medidas da REURB, o Município poderá celebrar convênios com Governos Federais, Estaduais visando a fiel execução do disposto nesta lei.
Art. 15. Compete ao Município:
I – classificar, caso a caso, as modalidades da REURB;
II – processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária, e;
III – emitir a CRF.
Art. 16. Instaurada a REURB, o Município deverá proceder o seguinte:
§ 1º Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá ao Município notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data da notificação.
§ 2º Na hipótese de apresentação de impugnação, o pedido será encaminhado à Secretaria de Assuntos Jurídicos e da Cidadania para a análise e parecer quanto ao pedido.
§ 3º A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço.
§ 4º A notificação da REURB também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de 30 (trinta) dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, nos seguintes casos:
I – quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados; e,
II – quando houver recusa da notificação por qualquer motivo.
§ 5º A ausência de manifestação dos indicados referidos nos § 1º e 4º deste artigo será interpretada como concordância com a REURB.
§ 6º Na hipótese de indeferimento do requerimento de instauração da REURB, a decisão do Município deverá indicar as medidas a serem adotadas, com vistas à reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for o caso.
Art. 17. Instaurada a REURB, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária, do qual deverão constar as responsabilidades das partes envolvidas.
Parágrafo único. A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes procedimentos:
I – na REURB-S:
a) operada sobre área de titularidade do Município ou órgão da administração indireta, caberá a esta a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária, devendo, para tanto, ser informada a dotação orçamentária; e,
b) operada sobre área titularizada por particular, caberá ao Município a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária e a previsão da execução da infraestrutura essencial, quando necessária.
II – na REURB-E, a regularização fundiária será contratada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados;
III – na REURB-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiários.
Art. 18. Concluída a REURB, serão incorporadas automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado.
Seção V
Do Projeto de Regularização Fundiária
Art. 19. O projeto de regularização fundiária deverá ser encaminhado para análise do setor de aprovação de projetos e conterá, no mínimo:
I – levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART – ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT –, que demonstrará as unidades, as construções quando definidas pelo Município, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado;
II – planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível;
III – projeto urbanístico;
IV – memoriais descritivos;
V – acompanhar com as certidões informando o que segue:
a) se área do núcleo urbano foi/não foi utilizado para aterros sanitários, lixões, cemitérios e/ou outros usos nocivos a saúde pública;
b) se há/não há declividade superior a 30%, se há, apresentar relatório detalhado da defesa civil municipal informando que não há risco de escorregamento do núcleo urbano informal;
c) área do núcleo urbano informal esta/não está sujeito a incidência de enchentes;
d) Incidem/não incidem sobre área do núcleo urbano informal, questões ambientais;
e) se há/não há área de risco no interior do núcleo informal urbano.
VI – estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VII – estudo técnico ambiental, para os fins previstos na legislação federal vigente, quando for o caso.
Art. 20. O projeto urbanístico de regularização fundiária deverá conter, no mínimo, indicação:
I – das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes ou projetadas;
II – das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área, confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação cadastral, se houver;
III – quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações ideais vinculadas à unidade regularizada;
IV – dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, quando houver;
V – de eventuais áreas já usucapidas;
VI – das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando necessárias;
VII – das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, quando necessárias;
VIII – das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias.
§ 1º Para fins desta lei, considera-se infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:
I – sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;
II – sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual;
III – rede de energia elétrica domiciliar;
IV – soluções de drenagem, quando necessário.
§ 2º A REURB pode ser implementada por etapas, abrangendo o núcleo urbano informal de forma total ou parcial.
§ 3º As obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, podem ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da REURB.
§ 4º A planta e o memorial descritivo deverão ser assinados por profissional legalmente habilitado, dispensada a apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), quando o responsável técnico for servidor ou empregado público.
Art. 21. Na REURB-S, caberá ao poder público competente, diretamente ou por meio da administração pública indireta, implementar a infraestrutura essencial, os equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais previstos nos projetos de regularização, assim como arcar com os ônus de sua manutenção.
Art. 22. Na REURB-E, o Município deverá definir, por ocasião da aprovação dos projetos de regularização fundiária, nos limites da legislação de regência, os responsáveis pela:
I – implantação dos sistemas viários;
II – implantação da infraestrutura essencial e dos equipamentos públicos ou comunitários, quando for o caso; e,
III – implementação das medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental, e dos estudos técnicos, quando for o caso.
§ 1º As responsabilidades de que trata o “caput” deste artigo poderão ser atribuídas aos beneficiários da REURB-E.
§ 2º Os responsáveis pela adoção de medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental deverão celebrar termo de compromisso com as autoridades competentes como condição de aprovação da REURB-E.
Art. 23. Para que seja aprovada a REURB de núcleos urbanos informais, ou de parcela deles, situados em áreas de riscos geotécnicos, de inundações ou de outros riscos, estudos técnicos deverão ser realizados, a fim de examinar a possibilidade de eliminação, de correção ou de administração de riscos na parcela por eles afetada.
§ 1º Na hipótese do “caput” deste artigo, é condição indispensável à aprovação da REURB a implantação das medidas indicadas nos estudos técnicos realizados.
§ 2º Nas REURB-S que envolvam áreas de riscos que não comportem eliminação, correção ou administração, os Municípios deverão proceder à realocação dos ocupantes do núcleo urbano informal a ser regularizado.
Seção VI
Da conclusão da REURB
Art. 24. O pronunciamento da autoridade competente que decidir o processamento administrativo da REURB deverá:
I – indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto de regularização fundiária aprovado;
II – aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de regularização fundiária; e,
III – identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.
Art. 25. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter, no mínimo:
I – o nome do núcleo urbano regularizado;
II – a localização;
III – a modalidade da regularização;
IV – as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V – a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI – a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a filiação.
Seção VII
Regularização das áreas de preservação permanente
Art. 26. Constatada a existência de área de preservação permanente, total ou parcialmente, em núcleo urbano informal, a REURB observará, também, o disposto nos arts. 64, 65 e seguintes, da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, hipótese para a qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.
§ 1º Os estudos deverão ser elaborados por profissional legalmente habilitado, compatibilizando-se com o projeto de regularização fundiária e conter, conforme o caso, os elementos constantes dos artigos mencionados no “caput”.
§ 2º Os estudos técnicos aplicam-se somente às parcelas dos núcleos urbanos informais situados nas áreas de preservação permanente, nas unidades de conservação de uso sustentável ou nas áreas de proteção de mananciais e poderão ser feitos em fases ou etapas, sendo que a parte do núcleo urbano informal não afetada por esses estudos poderá ter seu projeto aprovado e levado a registro separadamente.
§ 3º A aprovação ambiental da REURB prevista neste artigo poderá ser feita pelos Estados na hipótese de o Município não dispor de capacidade técnica para a aprovação dos estudos.
CAPÍTULO II
Disposições finais
Art. 27. Na aplicação da REURB, além das normas previstas nesta lei poderão ser utilizados os demais instrumentos e normas previstas na legislação federal específica vigente.
Art. 28. As disposições desta lei poderão ser regulamentadas por decreto.
Art. 29. As despesas decorrentes da presente lei correrão à conta da dotação orçamentária vigente, suplementadas, se necessário.
Art. 30. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, revogada integralmente a Lei nº 875/2012 e as demais disposições em contrário.
Prefeitura do Município de Franco da Rocha, 11 de abril de 2019.
FRANCISCO DANIEL CELEGUIM DE MORAIS
Prefeito Municipal
Publicada na Secretaria de Assuntos Jurídicos e da Cidadania da Prefeitura do Município de Franco da Rocha e cópia afixada no local de costume, na data supra.
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